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Avez-vous déjà pensé mettre en location votre appartement de vacances lorsque vous ne l’utilisez pas? L’idée de bénéficier ainsi d’une source de revenus supplémentaires peut paraître séduisante, mais avant de franchir le pas, il est essentiel pour un propriétaire de connaître les conséquences fiscales ainsi que les différences cantonales en matière de valeur locative.
Les revenus provenant de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée sont soumis à l'impôt sur le revenu, comme en général toutes les valeurs qu’un contribuable perçoit au cours d'une période fiscale. Cette manière de procéder est conforme au principe de l'imposition du revenu net global et s'appuie donc sur le principe de l'imposition selon la capacité économique. Les loyers perçus pour la location d'une maison ou d'un appartement sont notamment considérés comme revenus locatifs. Le droit fiscal fédéral prévoit également que la valeur d’usage, ou valeur locative, déclarée par un propriétaire qui habite dans sa propre maison, est imposée comme un revenu.
Critère important: le bien est disponible pour un usage personnel
L’imposition de la valeur locative présuppose que le contribuable propriétaire ait en permanence la possibilité d’utiliser son bien immobilier. En d'autres termes, le fait qu’un contribuable occupe ou non la maison ou l'appartement ne joue aucun rôle. Par conséquent, la valeur locative d’un appartement que son propriétaire n’utilise que cinq semaines par an, sans le louer à des tiers le reste du temps, est en principe imposable dans sa totalité.
En revanche, l'approche sera différente lorsque le propriétaire n’a qu’un accès limité à son logement, que ce soit en raison d’une transformation complète du bien, ce qui le rend inhabitable ou dans le cadre d’un fractionnement lorsqu’il est temporairement loué à des tiers en totalité ou en partie. Les revenus locatifs générés par la location constituent donc des revenus imposables, cependant le propriétaire du logement en question a droit à une réduction de la valeur locative.
Les méthodes appliquées pour déterminer le montant de cette réduction varient d'un canton à l'autre. En règle générale, la partie louée est rapportée à l'ensemble de la propriété, par exemple sur la base du nombre de pièces, de la surface habitable ou du nombre d'unités de chambres selon le procès-verbal d'estimation. Dans certains cas, l’administration fiscale peut également autoriser l'application de méthodes forfaitaires.
Nous expliquons ici, grâce à des exemples pratiques, la manière de renseigner correctement les différentes composantes du revenu dans une déclaration d’impôt et nous vous indiquons également les déductions pouvant être demandées.
Exemple 1 - Canton de Bâle-Campagne
Monsieur Schmidt habite dans sa propriété située dans le canton de Bâle-Campagne. La valeur locative est de CHF 18’000. Monsieur Schmidt loue deux chambres de sa propriété à une Sàrl dont il est également un employé. Le loyer annuel s’élève à CHF 6’000. Dans la pratique, les autorités fiscales de Bâle-Campagne appliquent la formule de réduction de la valeur locative suivante:
Réduction par chambre louée = Valeur locative ÷ (Nbre de chambre + 1)
Les pièces annexes telles que la cuisine, les salles de bain, la cave, etc. ne sont pas considérées comme des chambres. La formule en tient compte en ajoutant le chiffre «1» au diviseur. La propriété de Monsieur Schmidt disposant de 8 chambres, une réduction de CHF 4’000 est donc justifiée pour la location des bureaux. Par conséquent, Monsieur Schmidt déclare une valeur locative de CHF 14’000 comme revenus immobiliers ainsi que des loyers perçus pour CHF 6’000. S'agissant des frais d’entretien de l’immeuble, Monsieur Schmidt peut choisir entre une déduction des frais effectifs ou une déduction forfaitaire.
Exemple 2 - Canton de Fribourg
Madame Küng est propriétaire de l’appartement de 5.5 pièces qu’elle occupe dans le canton de Fribourg. La valeur locative de l’appartement est de CHF 15’000. Une des chambres est mise en location toute l'année sur la plate-forme Airbnb. Elle réalise ainsi un revenu annuel de CHF 10’000. Dans sa pratique, le canton de Fribourg autorise les propriétaires à ne pas déclarer les revenus provenant de la location dans la mesure où les loyers perçus sont inférieurs à la valeur locative et qu’ils ne dépassent pas CHF 12’000 par an. En revanche, toute réduction de la valeur locative est exclue. Les revenus immobiliers à déclarer s'élèvent à CHF 15’000. Madame Küng peut choisir de déduire de cette somme les frais d'entretien effectifs ou de faire valoir la déduction forfaitaire. Cependant, elle ne peut déduire aucuns frais liés à la location.
Exemple 3 - Canton des Grisons
Monsieur Thalmann est propriétaire d’un appartement de vacances dans les Grisons. La valeur locative est de CHF 37’440. Deux semaines par années, il loue son appartement aux invités du World Economic Forum et réalise un revenu locatif d’un montant de CHF 100’000. Les autres 50 semaines de l'année, il utilise lui-même l'appartement de temps en temps ou le garde à sa disposition. Dans la pratique, le canton des Grisons renoncerait à imposer la valeur locative si les revenus nets sont supérieurs. Mais, dans notre cas de figure, l'administration fiscale s'écarte de la pratique mentionnée. Etant donné que les revenus locatifs sont perçus sur une très courte période, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, tout comme la valeur locative. Toutefois, le Canton accorde une réduction de la valeur locative au pro rata (2/52) de CHF 1'440. Le revenu immobilier à déclarer s'élève donc à un total de CHF 136'000.
Comme le montrent ces exemples, les cantons appliquent des approches différentes pour calculer la réduction de la valeur locative d’un bien utilisé personnellement par un propriétaire qui le loue partiellement à des tiers. Si vous envisagez de louer une partie de votre bien immobilier, renseignez-vous suffisamment tôt sur la pratique en vigueur dans le canton où il se situe.
Dans l’arène politique
La suppression de la valeur locative a déjà échoué deux fois dans les urnes. La question devrait maintenant être traitée lors de la session d’hiver 2023 dans le cadre de l'initiative parlementaire 17.400 «Imposition du logement. Changement de système», après que le Conseil national a décidé en juin, s’écartant du Conseil des États, que la valeur locative devrait également être supprimée pour les résidences secondaires. La discussion risque d’être passionnante cette fois-ci aussi.