Einzel- vs. Gruppenbewertung von Immobilien

Eine der grossen Herausforderungen des neuen Rechnungslegungsrechts (nRLR) ist die Einzelbewertung. Insbesondere Beteiligungen und Liegenschaften sind einzeln zu bewerten, auch wenn sie in einer Sammelposition ausgewiesen werden. Der Artikel zeigt auf, wie Baugenossenschaften argumentieren können und was bei Liegenschaften besonders zu beachten ist.

Eine der für die Praxis sehr wesentlichen Änderung des neuen Rechnungslegungsrechts ist der grundsätzliche Wegfall der Gruppenbewertung. Art. 960 Abs. 1 OR legt neu fest, dass Aktiven «in der Regel» einzeln zu bewerten sind, sofern sie «aufgrund ihrer Gleichartigkeit üblicherweise nicht als Gruppe zusammengefasst werden».

Ein konkreter Anwendungsfall mit weitreichender praktischer Relevanz ist die Bewertung von Immobilien. Während bei der Gruppenbewertung eines Immobilienportefeuilles stille Reserven der einen Liegenschaften die Überbewertungen von anderen Einheiten kompensieren können, ist dies bei der Einzelbewertung nicht mehr der Fall. Somit kann die Anwendung einer Einzelbewertung im Falle von Immobilien zu bedeutenden Abschreibungen führen.

Baugenossenschaften haben nach bisherigem Rechnungslegungsrecht ihre Immobilien üblicherweise auf Stufe der einzelnen Überbauung bzw. Siedlung bilanziert, wobei Überbauungen typischerweise aus mehreren Immobilien, zum Teil aus ganzen Quartieren bestehen. Es stellt sich somit die Frage, ob bzw. wie weit diese Praxis unter den revidierten Rechnungslegungsvorschriften weiterhin möglich ist.

Wir sind der Auffassung, dass die Gruppenbewertung bei Baugenossenschaften auch unter dem nRLR möglich ist, sofern eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt wird.

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